מס רכישה על דירה נוספת ב-1.1.2027: האם שיעור ה-8% באמת פוקע?
עודכן לאחרונה:
בקצרה
לפי לשון החוק, שיעור מס הרכישה המוגדל על דירה נוספת (8% מהשקל הראשון, ו-10% מעל 6,055,070 ש"ח) חל על רכישות עד 31.12.2026. בפועל, הוא צפוי להמשיך לחול גם בתחילת 2027, עד 10.2.2027.
הסיבה היא הבחירות לכנסת ה-26, שייערכו ב-27.10.2026. סעיף 38 לחוק-יסוד: הכנסת מאריך אוטומטית כל חיקוק שתוקפו פוקע בסמוך לבחירות. רשות המסים כבר יישמה את הסעיף בדיוק על מדרגות מס הרכישה למשקיעים, בבחירות 2015.
אחרי תקופת ההארכה ההכרעה עוברת לממשלה ולכנסת החדשות. לפי קריאתנו את החוק, סמכותו של שר האוצר להאריך את השיעור בצו כבר נוצלה. לכן, כדי שהשיעור המוגדל ימשיך לחול, ככל הנראה יידרש תיקון חקיקה.
איך הגענו ל-8%: הוראת שעה, צו, ותקרה לסמכות
בהוראת הקבע, סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע לדירה שאינה יחידה מדרגות של 5% עד 10%. תיקון מס' 98, שפורסם ב-28.11.2021, הוסיף לחוק את סעיף 9(ג1ו), ובו הוראת שעה: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח ו-10% על היתרה, לרכישות עד 31.12.2024. נוסח החוק
פסקה (2) של אותו סעיף מסמיכה את שר האוצר, בצו ובאישור ועדת הכספים, להאריך את התקופה "לתקופה נוספת של שנתיים". הניסיון לקבע את השיעור כהוראת קבע (הצעת חוק תיקון מס' 104) נבלם בוועדת הכספים. בסוף נעשה שימוש בסמכות ההארכה: צו מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הארכת התקופה הקבועה בסעיף 9(ג1ו)(1) לחוק), התשפ"ה-2024, פורסם ב-25.12.2024 והאריך את התקופה עד 31.12.2026.
שתי נקודות חשובות להמשך:
- הסמכות בפסקה (2) מנוסחת כהארכה אחת של שנתיים, והיא כבר נוצלה. לפי קריאתנו, הארכה נוספת מעבר ל-2026 מחייבת חקיקה ראשית, ולא די בצו נוסף.
- סעיף 9(ג2) מקפיא את עדכון הסכומים למדד בשנות המס 2025 עד 2027. לכן גם ב-2027 תקרת המדרגה הראשונה תישאר 6,055,070 ש"ח.
סעיף 38 לחוק-יסוד: הכנסת: הארכה אוטומטית
סעיף 38 קובע שכל חיקוק שתוקפו היה פוקע בשלושה חלונות זמן יעמוד בתוקפו עד תום שלושת החודשים הראשונים לכהונת הכנסת הנכנסת. החלונות הם: החודשיים האחרונים לכהונת הכנסת היוצאת, ארבעת החודשים שאחרי החלטה על התפזרות, ושלושת החודשים הראשונים לכהונת הכנסת הנכנסת.
התכלית ברורה: בתקופת המעבר בין כנסות אין גוף מתפקד שיכול להחליט אם להאריך הוראת שעה או לתת לה לפקוע. לכן הדין שומר על המצב הקיים עד שהכנסת החדשה מתארגנת.
האם הסעיף חל כאן? לדעתנו כן, משלושה טעמים:
- המועד נופל בחלון. הבחירות נקבעו ל-27.10.2026. הכנסת ה-26 תתכנס ביום ה-14 שלאחר הבחירות, 10.11.2026, ובו מתחילה כהונתה. לכן 31.12.2026 נופל בתוך שלושת החודשים הראשונים לכהונתה.
- צו הוא "חיקוק". לפי חוק הפרשנות, חיקוק כולל גם תקנה, כלומר הוראה בת פועל תחיקתי שניתנה מכוח חוק. המועד 31.12.2026 נקבע בצו, ולכן גם הוא בגדר חיקוק. ממילא אין צורך להכריע אם המועד שייך לחוק או לצו.
- יש תקדים ישיר. בבחירות 2015 הודיעה רשות המסים, לאחר התייעצות עם היועץ המשפטי לממשלה, שמדרגות מס הרכישה על דירה נוספת לפי סעיף 9(ג1ג)(1) לא יפקעו בסוף השנה. ההארכה נמשכה עד 30.6.2015, שלושה חודשים מכינוס הכנסת ה-20. באותה הודעה הוארכו גם תקנות וצווים, כלומר חקיקת משנה.
עד מתי? ההארכה מסתיימת שלושה חודשים מכינוס הכנסת ה-26, כלומר ב-10.2.2027. כך יישם משרד המשפטים את הסעיף גם בבחירות 2022: הכנסת ה-25 התכנסה ב-15.11.2022, והחיקוקים הוארכו עד 15.2.2023. לפי הנחיית המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, ההארכה היא תוצאה ישירה של סעיף 38, ואינה דורשת שום פעולה משפטית נוספת.
ומה אם לא תקום ממשלה?
אם הכנסת ה-26 תתפזר לפני 10.2.2027, ההארכה תימשך שוב. סעיף 38 מכסה גם חיקוק שתוקפו פוקע בתוך ארבעה חודשים לאחר החלטה על פיזור הכנסת, ולפי חוק-יסוד: הממשלה רואים כנסת שלא הצליחה להרכיב ממשלה כאילו החליטה להתפזר. במקרה כזה השיעור יוארך עד שלושה חודשים מכינוס הכנסת ה-27, כלומר בערך עד אוגוסט–ספטמבר 2027.
יש תרחיש אחד שבו ההארכה עלולה להיקטע. אם כל המועדים להרכבת ממשלה ינוצלו עד תומם, כולל הטלה שנייה ובקשה של רוב חברי הכנסת, הפיזור עשוי לחול רק בסביבות 1.3.2027, כלומר אחרי שהשיעור כבר פקע ב-10.2.2027. סעיף 38 שומר על חיקוק שעדיין בתוקף, אבל אינו מחייה חיקוק שכבר פקע. במקרה כזה יחולו מדרגות הקבע עד לחקיקה חדשה. בפועל, הליכי הרכבת ממשלה מסתיימים בדרך כלל מוקדם יותר, וכל פיזור לפני 10.2.2027 מבטיח את ההארכה הנוספת.
שלושה תרחישים לאחר תקופת ההארכה
- הארכה או קיבוע בחקיקה. אם הממשלה החדשה תאמץ את עמדת אנשי המקצוע באוצר, השיעור יישאר 8%-10%, ככל הנראה במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2027.
- פקיעה. אם לא יתוקן החוק עד תום ההארכה, יחזרו מדרגות הקבע: 5%, 6%, 7%, 8% ו-10%.
- פער זמנים. אם החוק יתוקן רק אחרי הפקיעה, ייתכן חלון של כמה שבועות שבו יחולו המדרגות הנמוכות. החלה למפרע של מס מחמיר היא חריגה ובעייתית, ולכן חלון כזה עשוי להיות הזדמנות של ממש.
כך ייראה ההפרש בין התרחישים, לפי הסכומים המוקפאים לשנת 2027:
| שווי הדירה (ש"ח) | מס רכישה לפי הוראת השעה (ש"ח) | מס רכישה לפי מדרגות הקבע (ש"ח) | הפרש (ש"ח) |
|---|---|---|---|
| 2,000,000 | 160,000 | 105,342 | 54,658 |
| 3,000,000 | 240,000 | 165,342 | 74,658 |
| 4,500,000 | 360,000 | 256,368 | 103,632 |
מדרגות הקבע לפי סעיף 9(ג1ג)(1): 5% עד 1,465,800 ש"ח, 6% עד 4,397,380 ש"ח, 7% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח, 10% מעל.
מה כדאי לעשות עכשיו
- משקיע שמתכנן לקנות בדצמבר: אין סיבה להאיץ חתימה עד 31.12.2026 מחשש לעלייה, וגם אין סיבה לדחות לינואר בציפייה לירידה. בינואר 2027 השיעור צפוי להיות זהה.
- משקיע גמיש בלוח הזמנים: הנקודה שכדאי לעקוב אחריה היא סוף תקופת ההארכה, ב-10.2.2027, ומה שיקרה בהרכבת הממשלה ובחקיקה עד אז. מס הרכישה נקבע לפי יום המכירה, ולכן מועד החתימה על החוזה הוא הקובע.
- עסקה שנחתמת בתקופת אי-ודאות: כדאי לקבוע בחוזה מי נושא בסיכון של שינוי שיעור המס, במיוחד בעסקאות מקבלן ובעסקאות עם תנאים מתלים.
- רוכש דירה יחידה: השינוי אינו נוגע אליו. גם מדרגות הדירה היחידה מוקפאות ב-2027, כך שהתקרה הפטורה תישאר 1,978,745 ש"ח.
שאלות נפוצות
מה יהיה מס הרכישה על דירה נוספת בינואר 2027? ככל הנראה 8% מהשקל הראשון ו-10% מעל 6,055,070 ש"ח, כמו היום. סעיף 38 לחוק-יסוד: הכנסת מאריך את הוראת השעה בגלל הבחירות.
עד מתי יחול שיעור ה-8%? עד 10.2.2027, שלושה חודשים מכינוס הכנסת ה-26. המשך תחולתו אחר כך תלוי בחקיקה של הכנסת החדשה.
מה יקרה אם לא תקום ממשלה ויהיו בחירות נוספות? אם הכנסת תתפזר לפני 10.2.2027, השיעור יוארך שוב עד שלושה חודשים מכינוס הכנסת הבאה. אם הפיזור יחול רק אחרי 10.2.2027, השיעור יפקע ויחולו מדרגות הקבע עד לחקיקה חדשה.
מה יקרה אם החוק לא יתוקן? יחזרו מדרגות הקבע לדירה נוספת: 5% עד 1,465,800 ש"ח, ואחריהן 6%, 7%, 8% ו-10%. בדירה של 3 מיליון ש"ח המשמעות היא חיסכון של כ-74,658 ש"ח.
האם כדאי למהר ולחתום על חוזה עד סוף 2026? לא מהסיבה הזו. השיעור צפוי להיות זהה גם בינואר 2027.
האם השינוי משפיע על רוכשי דירה יחידה? לא. הוראת השעה חלה רק על דירה שאינה יחידה, ומדרגות הדירה היחידה מוקפאות ב-2027.
לסיום
המאמר משקף את המצב החוקי נכון ל-4.10.2026. ההמשך תלוי בהרכבת הממשלה ובהחלטות הממשלה והכנסת הבאות.
לסקירה מלאה של מדרגות מס הרכישה והפטורים ממס שבח בשנה הנוכחית, ראו את המאמר מיסוי מקרקעין 2026: פטורים ממס שבח, מדרגות מס רכישה וכל מה שחשוב לדעת. כדי לחשב את מס הרכישה בעסקה שלכם, השתמשו במחשבון מס הרכישה של המשרד. לבדיקה פרטנית של עסקה, אפשר לפנות למשרד.
מקורות
לייעוץ משפטי בנושא זה, צרו קשר עם עו"ד תומר וסרמן