מיסוי מקרקעין 2026: פטורים ממס שבח, מדרגות מס רכישה וכל מה שחשוב לדעת

שנת 2026 מביאה עמה שינויים משמעותיים בתחום מיסוי המקרקעין בישראל. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף כבר בתחילת השנה, וחלקם ממשיכים מגמות שהחלו בחקיקת חוק ההסדרים.

בין אם אתם שוקלים למכור דירת מגורים, לרכוש דירה חדשה, או לבצע עסקת נדל"ן אחרת – חשוב להכיר את הפטורים ממס שבח, את מדרגות מס הרכישה העדכניות, ואת השינוי בחישוב מס היסף, כדי לתכנן נכון ולהימנע מתשלום מס עודף.

במאמר זה נסקור את עיקרי הדין והשינויים במיסוי מקרקעין לשנת 2026, באופן מעשי וברור.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים – מה עומד בתוקף בשנת 2026?

פטור לבעלי דירה יחידה (סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין): מוכר דירת מגורים יחידה זכאי לפטור מלא ממס שבח, ללא מגבלה על סכום השבח, בתנאי שהחזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. הפטור חל על שבח בגובה של עד כ-4.85 מיליון ₪ (הסכום מתעדכן מדי שנה).

חשוב לדעת: הבדיקה נעשית ברמת "התא המשפחתי" – בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים כמוכר אחד. כלומר, אם לבן הזוג יש דירה נוספת, הפטור עלול שלא לחול.

חישוב לינארי מוטב – הטבה לבעלי יותר מדירה אחת: מי שאינו עומד בתנאי הפטור לדירה יחידה יכול בכל זאת ליהנות מהטבת מס משמעותית. מנגנון החישוב הלינארי המוטב מאפשר לפטור ממס את חלק השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014, ולחייב במס של 25% בלבד את השבח שנצבר לאחר מכן. ההטבה משמעותית במיוחד למי שרכש דירות לפני שנים רבות.

פטור ממס שבח לדירת ירושה (סעיף 49ב(5) לחוק): יורש שמוכר דירה שקיבל בירושה עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח. התנאים: המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו, ולא הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת בעת פטירתו. פטור זה רלוונטי גם במקרים של דירה שנמצאת בפרויקט פינוי בינוי, גם לאחר שנהרסה.

מס יסף על מכירת דירות השקעה – השינוי המשמעותי של 2026

אחד השינויים הבולטים בשנת 2026 נוגע למס היסף (סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה). עד כה, שבח ממכירת דירות מגורים לא נכלל בבסיס ההכנסה לחישוב מס היסף. החל משנת 2026, שבח ממכירת דירות שאינן פטורות ממס שבח נכלל בחישוב ההכנסה לצורך מס יסף.

המשמעות המעשית: מוכר דירת השקעה שהכנסתו השנתית (כולל השבח מהמכירה) עולה על תקרת מס היסף, עלול לשלם מס נוסף בשיעור של עד 5% על השבח – מעבר למס השבח הרגיל של 25%. כתוצאה מכך, שיעור המס האפקטיבי על שבח מדירות השקעה עלול להגיע עד 30%, מה שמחייב תכנון מס מדוקדק ומקצועי.

מדרגות מס רכישה 2026 – הסכומים המעודכנים

במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025–2027 אושרה הקפאת עדכון מדרגות מס הרכישה למדד המחירים לצרכן. בפועל, מדובר ב"העלאת מס סמויה": ככל שמחירי הדירות עולים, חלק גדול יותר מהמחיר נכנס למדרגות מס גבוהות יותר, מבלי שהמדרגות עצמן עודכנו. תוכלו לחשב במדויק את מס הרכישה שלכם באמצעות מחשבון מס רכישה 2026.

מדרגות מס רכישה עדכניות לרוכש דירה יחידה (נכון לשנת 2026):

מדרגות מס רכישה לרוכש דירה נוספת (שאינה דירה יחידה):

מס רכישה למשפרי דיור – איך מקבלים את ההקלה?

מי שרוכש דירה חלופית ומתכנן למכור את דירתו הקיימת ("משפר דיור") יכול ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, גם אם בזמן הרכישה יש ברשותו שתי דירות. התנאי: מכירת הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או 12 חודשים אם הדירה נרכשה מקבלן, לפני גמר הבנייה).

מי שלא ימכור בזמן – ייאלץ להשלים את ההפרש בין מס הרכישה ששולם לבין מס הרכישה בשיעור הגבוה (של דירה נוספת), בתוספת ריבית והצמדה.

הטבות מס בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38)

עסקאות בפרויקטים של התחדשות עירונית ממשיכות ליהנות מהטבות מס ייחודיות, שתוקפן הוארך עד לסוף שנת 2033. בין ההקלות העיקריות:

• פטור ממס שבח למוכר (בעל הדירה) בעסקת פינוי בינוי, ובלבד שדירת התמורה אינה עולה על תקרת הפטור.
• פטור ממס רכישה על דירת התמורה שמקבל הדייר מהיזם.
• אפשרות לפיצוי כספי בפטור ממס ל"מוכרים מועדפים" (בעיקר קשישים מעל גיל 75 ובעלי מוגבלויות).
• הרחבת הפטור לשתי דירות (במקום אחת בלבד) עבור מוכרים מועדפים.

הטבות אלו מהוות תמריץ משמעותי לבעלי דירות ישנות לגשת לפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט באזורים כמו חיפה והקריות שבהם מקודמים פרויקטים רבים.

חובת תיעוד הוצאות השבחה – אל תפספסו ניכויים

שימו לב: החל משנת 2026 לא יותרו בניכוי הוצאות השבחה שלא גובו בקבלות או חשבוניות מס כדין. אם ביצעתם שיפוצים, הרחבות או שדרוגים בדירה לאורך השנים – ודאו שיש בידיכם תיעוד מלא. בלי קבלות, לא תוכלו לנכות את ההוצאות מחישוב השבח, מה שיגדיל את חבות המס שלכם.

שאלות ותשובות – מיסוי מקרקעין 2026

ש: כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה בשנת 2026?

שיעור מס השבח הרגיל על מכירת דירה הוא 25% מהרווח (השבח). עם זאת, בעל דירה יחידה שהחזיק בה 18 חודשים לפחות זכאי לפטור מלא. בעלי יותר מדירה אחת יכולים ליהנות מהחישוב הלינארי המוטב שמפחית את המס בצורה משמעותית.

ש: מה מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה בשנת 2026?

עד 1,978,745 ₪ – פטור מלא (0%); עד 2,347,040 ₪ – 3.5%; עד 6,055,070 ₪ – 5%; עד 20,183,565 ₪ – 8%; מעל סכום זה – 10%. שימו לב שהמדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות למדד. לחישוב מותאם אישית, היעזרו במחשבון מס הרכישה שלנו.

ש: מה השתנה במס יסף לגבי מכירת דירות בשנת 2026?

החל משנת 2026, שבח ממכירת דירות השקעה (שאינן פטורות ממס שבח) נכלל בחישוב ההכנסה לצורך מס יסף. מוכרים שהכנסתם השנתית (כולל השבח) עולה על התקרה, עלולים לשלם מס נוסף של עד 5% על השבח.

ש: האם יורשים זכאים לפטור ממס שבח?

כן. יורש שמוכר דירה שירש זכאי לפטור מלא ממס שבח, בתנאי שלמוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד ושהמוריש עצמו היה זכאי לפטור. הפטור חל גם על דירות בפרויקט פינוי בינוי, אף לאחר הריסת המבנה.

ש: מהן הטבות המס בפינוי בינוי בשנת 2026?

בעסקת פינוי בינוי ניתנים פטור ממס שבח למוכר, פטור ממס רכישה על דירת התמורה, ואפשרות לפיצוי כספי בפטור ממס למוכרים מועדפים (קשישים ובעלי מוגבלויות). הטבות אלו בתוקף עד סוף 2033.

ש: כמה זמן יש למשפר דיור למכור את דירתו הקודמת?

24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, או 12 חודשים כשהדירה נרכשה מקבלן לפני גמר הבנייה. אי-עמידה בלוח הזמנים תגרום לחיוב הפרשי מס רכישה בתוספת ריבית והצמדה.

סיכום – מיסוי מקרקעין 2026

שנת 2026 מציבה מציאות מיסויית מורכבת: מצד אחד, הפטורים הוותיקים (דירה יחידה, ירושה, חישוב לינארי, התחדשות עירונית) נשמרים בעינם. מצד שני, הקפאת מדרגות מס הרכישה והכללת שבח דירות השקעה במס היסף מחייבים תכנון מס מדוקדק יותר מאי פעם.

אם אתם שוקלים עסקת נדל"ן – מכירה, רכישה, או הצטרפות לפרויקט התחדשות עירונית – מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין שמכיר את השינויים לעומקם, כדי למקסם את ההטבות ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר.