התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי-בינוי בחיפה ובסביבה | עו"ד תומר וסרמן
חיפה נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית נרחב. עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מקודמים ברחבי העיר ובקריות – בשכונות הדר, בת גלים, נווה שאנן, קריית שפרינצק ושכונות נוספות. עו"ד תומר וסרמן, חבר ועדת ההתחדשות העירונית של לשכת עורכי הדין, מלווה דיירים ויזמים בפרויקטים אלו.
ההתחדשות העירונית מתבצעת בשני מסלולים עיקריים: תמ"א 38 ופינוי-בינוי. בתמ"א 38 מסלול 1, המבנה הקיים מחוזק מפני רעידות אדמה ומשודרג (לרוב נוספות קומות), כאשר הדיירים ממשיכים להתגורר בו. בתמ"א 38 מסלול 2, המבנה נהרס ונבנה מחדש. בפינוי-בינוי, מתחם שלם של מבנים ישנים נהרס, ובמקומו נבנית שכונה חדשה עם מספר דירות גדול בהרבה מהמקור.
בימים אלו מייצג הח"מ בעלי דירות בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית ברח' צפרירים בחיפה (שני פרויקטים), ברח' יותם בחיפה, ברח' דישראלי בחיפה, ברח' אפרים בקרית ביאליק (שני פרויקטים), ברח' הנוטר ובן צבי בקרית חיים, ברח' השומר בקרית אתא ועוד.
בצד הייזום, המשרד מלווה מספר יזמים וקבלנים מוכרים בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי, לרבות ניסוח הסכמי התחדשות עירונית, בהתנהלות מול הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, ובהסדרת היחסים המשפטיים עם בעלי הדירות. בין השאר משרד עורכי דין תומר וסרמן מלווה בימים אלו את היזמים קבוצת 'מבנים' וחברת שובל מתחמי מגורים בע"מ בפרויקט 'פינוי-בינוי' משותף שקורם עור וגידים ברחובות עמוס וצה"ל עמוס בנשר, במסגרתו צפויות להיבנות למעלה מ- 450 יחידות חדשות במקום כ 76 יחידות קיימות ובפרויקט נוסף בשד' רוטשילד בחיפה, במסגרתו צפויות להיבנות כ 500 יחידות חדשות במקום למעלה מ 120 יחידות קיימות.
ההיכרות המעמיקה של עו"ד תומר וסרמן עם שוק הנדל"ן המקומי בחיפה ובקריות, עם מגמות הפיתוח העירוני ועם הגורמים הרלוונטיים – מהווה יתרון משמעותי בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית באזור.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
בתמ"א 38 הבניין הקיים מחוזק או נהרס ונבנה מחדש במסגרת פרויקט נקודתי, והדיירים נשארים באותו מגרש. בפינוי בינוי מדובר במתחם שלם שנהרס ונבנה מחדש לפי תוכנית מפורטת חדשה, בהיקף גדול יותר ובלוחות זמנים ארוכים יותר. בשני המסלולים נדרשת עמידה בהוראות החוק ובאישורי הוועדה המקומית.
מי משלם את שכר טרחת עורך הדין של הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית?
ברוב הפרויקטים היזם נושא בשכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, אך עורך הדין פועל עבור הדיירים בלבד ולא עבור היזם. חשוב לעגן זאת בכתב לפני תחילת הליווי כדי למנוע ניגוד עניינים.
אילו בטוחות צריך לדרוש מהיזם?
יש לדרוש ערבויות ביצוע ורישום, ערבות שכר דירה לתקופת הבנייה, ערבות מיסים וביטוחים מתאימים, לצד לוחות זמנים ברורים וסנקציות על איחור. תנאי הערבויות והמנגנון להפעלתן נבחנים בנפרד בכל פרויקט לפני חתימת הדיירים.