עדכון מיסוי מקרקעין: יורשי דירות בפרויקטי פינוי בינוי זכאים לפטור ממס שבח, גם אחרי ההריסה

רשות המיסים פרסמה לאחרונה נייר עמדה מספר 03/2026, המבהיר את עמדתה בנושא שעורר אי-וודאות רבה בשנים האחרונות: האם יורש של דירה הנמצאת בהליך התחדשות עירונית זכאי לפטור ממס שבח גם כאשר הדירה המקורית כבר נהרסה?

התשובה, על-פי נייר העמדה החדש, היא – כן, בכפוף לתנאים.

מה היה הפלונטר המיסויי?

החוק מעניק ליורשים פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, ובלבד שמתקיימים תנאים מסוימים הקשורים למוריש. הבעיה עלתה בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38: ברגע שהבניין הישן נהרס ובניית הבניין החדש טרם הסתיימה, הנכס הפך ל"זכות חוזית עתידית" ולא ל"דירת מגורים", ורשות המיסים לא הכירה בו כזכאי לפטור. הדבר יצר חסם ממשי: יורשים רבים נמנעו מחתימה על הסכמים עם יזמים מחשש לחבות מס משמעותית, ומתחמי התחדשות עירונית שלמים נעצרו כתוצאה מכך.

מה קובעת העמדה החדשה?

נייר העמדה קובע כי הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס שבח של המוריש שניתן למימוש על ידי היורש) יחול גם על הדירה החלופית שתתקבל בפרויקט ההתחדשות, בכפוף לעמידה בתנאי החוק ובהוראות תיקון 96.

תנאי הפטור — מה צריך להתקיים?

כדי להנות מהפטור, יש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים הנוגעים למוריש:

• קשר משפחתי: המוכר הוא בן/בת זוגו של המוריש, צאצאו, או בן/בת זוגו של צאצא.
• דירה יחידה: המוריש החזיק בדירת מגורים אחת בלבד ערב פטירתו.
• זכאות המוריש: אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס שבח.

מעבר לכך, חשוב לבחון את המועד שבו אירעה הירושה ביחס ל"יום המכירה" בעסקת ההתחדשות העירונית, ולוודא עמידה בהוראות תיקון 96 לחוק (החל על עסקאות שיום המכירה בהן הוא לאחר 18.11.2021).

חשוב לדעת!

נייר העמדה חל אך ורק על עסקאות התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) ואין להחילו על עסקאות נדל"ן אחרות. כל מקרה צריך להיבחן לגופו, בהתאם לנסיבותיו הספציפיות.

אם ירשתם דירה הנמצאת בהליך התחדשות עירונית ויש לכם שאלות לגבי זכויותיכם — אני עומד לרשותכם לייעוץ. כמו כן, תוכלו לחשב את מס הרכישה באמצעות המחשבון שלנו אם אתם שוקלים רכישת דירה חלופית.

קישור לנייר העמדה המלא באתר רשות המיסים

עו"ד תומר וסרמן | נדל"ן ומיסוי מקרקעין 📞 054-3098494 | tomer@tw-law.co.il