תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) – סקירה

ביום 30.6.2022 פורסם תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות). נוסח התיקון כפי שפורסם מצורף כאן. אז מה השתנה בחוק?

לפי סעיפים 4 - 5 לתיקון מס' 9, תחולתו של התיקון היא על דירות שחוזי המכר לגביהן ייחתמו לאחר 7 ימים ממועד פרסום התיקון, כלומר על מכירות שנערכות מיום 7.7.2022 ואילך. תיקון מס' 9 לחוק אינו רלוונטי לעסקאות שנחתמו לפני כן.

התיקון לחוק מתייחס לשלושה נושאים שונים:

תיקון לסעיפים קטנים 5א(א) ו-(ב) לחוק – קיצור תקופת הגרייס:

נוסח הסעיפים בחוק המקורי (לפני תיקון מס' 9) –

נוסח הסעיפים לאחר תיקון מס' 9 –

משמעות התיקון בהקשר זה –

(א) הגם שמדובר בסעיף שדווקא 'עבר מתחת לרדאר' ולא הוזכר בפרסומים רבים בעניין תיקון מס' 9, דווקא לסעיף זה יש משמעות רבה בכל חוזה מכר, שכן הוא מקצר את תקופת הגרייס שהייתה נהוגה בחוזי מכר מ- 60 ימים לכל היותר, ל-חודש אחד לכל היותר.

(ב) עם זאת, לפני תיקון מס' 9, מקום בו ה'מוכר' איחר במסירת הדירה בתקופה הארוכה מתקופת הגרייס בת 60 הימים, היה עליו לשלם לקונה פיצוי חודשי בשיעור הנקוב בחוק, באופן רטרואקטיבי החל ממועד המסירה החוזי. לעומת זאת, כעת, מקום בו 'מוכר' מאחר בתקופה הארוכה מתקופת הגרייס בת החודש, עליו לשלם לקונה פיצוי חודשי בשיעור הנקוב בחוק רק החל מתום חודש ממועד המסירה החוזי, כלומר אין יותר דרישה לפיצוי רטרואקטיבי בגין תקופת הגרייס בת החודש.

(ג) בנוסף, הופחת באופן משמעותי גובה הפיצויים שעל ה'מוכר' לשלם לקונה:

לפני תיקון מס' 9, הפיצוי הראשוני בעבור כל אחד מתשעת חודשי האיחור הראשונים (החל ממועד המסירה החוזי – ראו סעיף קטן (ב) לעיל) היה סכום השווה ל-פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה, והחל מהחודש העשירי הפיצוי הופחת ל-פי 1.25 מדמי שכירות של דירה דומה.

לאחר תיקון מס' 9, הפיצוי בגין ארבעת חודשי האיחור הראשונים (החל מחודש לאחר מועד המסירה החוזי – ראו סעיף קטן (ב) לעיל) יהיה סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה, ללא מכפיל כלשהו, כאשר לאחר חמישה חודשי איחור סה"כ (חודש גרייס ועוד ארבעה חודשי איחור נוספים) יעלה הפיצוי החודשי ל-פי 1.25 מדמי השכירות של דירה דומה, ורק לאחר אחד עשר חודשי איחור סה"כ יעלה הפיצוי ל-פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה.

תיקון לסעיף קטן 5א(ג) לחוק – עילה לפטור מפיצוי בגין איחור במסירה:

נוסח הסעיף בחוק המקורי (לפני תיקון מס' 9) –

נוסח הסעיף לאחר תיקון מס' 9 –

משמעות התיקון בהקשר זה –

(א) מדובר בצמצום האפשרות המעשית של 'מוכר' לטעון כי איחור מסוים במסירת הדירה לקונה נגרם כתוצאה מנסיבות שלא היו בשליטתו ולכן אינו מזכה את הקונה בפיצוי בגין תקופת האיחור שנגרמה כתוצאה מאותן נסיבות.

(ב) לאחר תיקון מס' 9, ניתן יהיה להעלות טענות כאמור רק לגבי איחור שנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה, או כאשר מדובר בנסיבות שבעת חתימת החוזה לא ידע ה'מוכר' עליהן ולא יכול היה לדעת עליהן, ולא יכול היה למנוע אותן, ושקיום החוזה בנסיבות האלו הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שסוכם.

(ג) על פניו, לדעת הח"מ נראה שלא מדובר בשינוי מהותי ביחס למצב המשפטי הקיים ערב תיקון מס' 9 לחוק (והפסיקה שפירשה את נוסח החוק הקיים כמתייחס אך ורק לנסיבות חריגות שה'מוכר' לא ידע עליהן, לא היה עליו לדעת עליהן ולא יכול היה למנוע אותן במאמצים סבירים), אלא יותר באיתות ליזמים ואף לבתי המשפט שלא לאפשר ליזמים להתנער או להתחמק מחובותיהם אלא במקרים חריגים ביותר, מתוך מטרה להפסיק את הפרקטיקה בה יזמים רבים עושים שימוש נרחב בסעיפי הפטור בחוק כדי להצדיק כמעט כל איחור.

סעיף 5ג לחוק – הצמדה למדד תשומות הבנייה:

הוספת סעיף חדש שמספרו 5ג, בנוסח הבא –

משמעות התיקון בהקשר זה –

(א) עד כה, נושא הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה (או כל מדד אחר) לא הוסדר בחוק המכר (דירות), ובמרבית חוזי המכר נקבע שכל מחיר הדירה למעט התשלום הראשון ששולם במעמד חתימת החוזה, יוצמד למדד תשומות הבנייה עד למועד התשלום בפועל.

(ב) לאחר תיקון מס' 9, לא ניתן עוד להצמיד את כל מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ונקבע כי הרוכש לא ישלם הפרשי הצמדה למדד כלשהו, אלא אם יסכימו הצדדים על הצמדה של התמורה למדד תשומות הבנייה, ובכפוף לשלושת הסייגים הבאים.

(ג) הסייג הראשון שנקבע בתיקון מס' 9 הוא שתשלום של 20% מהמחיר החוזי המשולם במועד חתימת החוזה או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמד למדד.

(ד) הסייג השני שנקבע בתיקון מס' 9 הוא שרק מחצית מיתר התשלומים בגין 80% ממחיר הדירה, תוצמד למדד. יוצא מכך שבפועל רק 40% ממחיר הדירה יוצמדו למדד (מחצית מ 80%).

(ה) הסייג השלישי שנקבע בתיקון מס' 9 הוא שניתן יהיה לגבות הפרשי הצמדה למדד עד למועד המסירה בלבד, אלא אם האיחור נובע מהנסיבות שפורטו בסעיף 5א(ג) לחוק, כלומר בנסיבות שבאשמת הקונה או בנסיבות חריגות שה'מוכר' לא ידע עליהן ולא יכול היה למנוע אותן.

* יצוין כי הסקירה לעיל היא בבחינת תמצית בלבד, אין בה כדי להוות ייעוץ משפטי, וכי המידע הכלול בה הינו למטרות אינפורמטיביות בלבד.