פטור ממס שבח במכירת דירה – מי זכאי ומתי?

באילו מקרים נהיה זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים? כנסו לסקירה קצרה של הפטורים העיקריים.

אפתח בהבהרה – כדי להיות זכאי לפטור ממס שבח חובה שהנכס הנמכר יהווה 'דירת מגורים מזכה'.

'דירת מגורים מזכה' מוגדרת בחוק כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים (לאו דווקא על ידי המוכר) לפחות באחת משתי התקופות הבאות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח או ארבע השנים שקדמו למכירה. תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת, תחשב כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

בנוסף, על המוכר להיות תושב ישראל (למעט לעניין הפטור הניתן בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה).

בהנחה שצלחנו את המכשול הראשון ניתן להתקדם לבדיקות הבאות. כדי להיות זכאים לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה צריך לעמוד באחד מהקריטריונים הבאים:

1. פטור דירת מגורים יחידה –

החל משנת 2014 בוטל הסעיף שאפשר למכור דירה כל 4 שנים בפטור ממס שבח, וכיום פטור דירה יחידה הוא הפטור העיקרי שנעשה בו שימוש.

על פי החוק, מי שמחזיק בדירה יחידה במשך 18 חודשים, ולא מכר באותה תקופה דירה אחרת בפטור מסוג זה, זכאי לפטור מלא ממס שבח, עד לתקרת שווי של 4,508,000 ₪ (נכון לשנת 2019). חשוב לשים לב שאם מדובר בדירה שנרכשה 'על הנייר', סופרים את תקופת ה- 18 חודשים מיום סיום בנייתה (לרוב מדובר במועד קבלת טופס 4).

מהי אם כן 'דירה יחידה' לעניין מס שבח?

כדי שהדירה הנמכרת תחשב כ'דירה יחידה' נדרש המוכר לעמוד באחד מהתנאים הבאים:

• אין למוכר דירה כלשהי מלבד הדירה הנמכרת.

• יש למוכר דירה נוספת אחת בלבד והיא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.

• יש למוכר דירה נוספת שהחלק שלו בה לא עולה על שליש ואם מדובר בדירת ירושה – לא עולה על מחצית (חשוב לשים לב שמכירת דירה במצב כזה 'שורף' את היכולת להשתמש בפטור דירה יחידה בעת מכירת אותו חלק מדירה).

• יש למוכר דירה נוספת שהתקבלה בירושה (אף אם החלק שלו בה עולה על מחצית), כאשר המוריש הוא בן זוגו או צאצא או בן זוג של צאצא של המוכר, ולפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

• יש למוכר דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת מלפני שנת 1997.

2. פטור דירת ירושה –

במקרה של קבלת דירה בירושה, החוק מאפשר למוכר, בתנאים מסוימים, לנצל פטור דירת מגורים יחידה של המוריש.

כדי להשתמש בפטור זה אין מניעה שהמוכר יהיה בעלים של דירה נוספת ואף למעלה מכך, ובלבד שעומד בתנאים הבאים במצטבר:

• המוריש הוא בן זוגו של המוכר או צאצא של המוכר או בן זוג של צאצא של המוכר.

• לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

• אילו היה המוריש עדיין בחיים, הוא היה זכאי לפטור ממס בשל המכירה.

3. פטור בהעברה ללא תמורה לקרוב משפחה –

החוק מאפשר להעביר דירה ללא תמורה (במתנה) מיחיד לקרובו, בפטור מלא ממס שבח, ללא תלות במספר הדירות שיש למוכר. לפרטים נוספים בעניין זה ראו כאן.

4. מכירת שתי דירות בתמורה לרכישת דירה אחת –

כאמור, למעט חריגים מיוחדים, החזקה של זכויות בדירה נוספת במועד המכירה תסכל את האפשרות ליהנות מפטור במכירת דירה. סעיף נוסף בחוק, שלא נעשה בו שימוש רב יש לומר, מאפשר בתנאים מאוד מסוימים למכור דירה בפטור ממס שבח גם אם המוכר מחזיק בדירה אחת נוספת, ובלבד שהמוכר מתחייב למכור את הדירה הנוספת בתוך שנה, וכן לרכוש דירה חלופית בתוך שנה לפני או שנה אחרי מכירת הדירה הנוספת.

כדי להיות זכאי ליהנות מפטור במס שבח במכירת יש לעמוד בתנאים הבאים:

• למוכר שתי דירות מגורים ולא יותר.

• השווי של שתי הדירות יחדיו לא עולה על 2,028,000 ₪ (נכון לשנת 2019), לצורך קבלת פטור מלא במכירת הדירה הראשונה. ניתן לקבל פטור יחסי (ולא מלא) במכירת הדירה הראשונה גם אם שווי שתי הדירות עולה על 2,028,000 ₪ ובלבד שלא יעלה על סך של 3,372,000 (נכון לשנת 2019).

• המוכר לא השתמש מעולם בפטור לפי סעיף זה.

• מחיר הדירה הנרכשת יהיה לפחות 75% משווי שתי הדירות הנמכרות (במצטבר).

כדי לנצל את הפטור הייחודי הזה יש לפעול כך:

ראשית יש למכור את הדירה הראשונה בפטור מלא (או בפטור יחסי אם שוויין המצטבר של שתי הדירות עולה על 2,028,000 ₪).

שנית יש למכור את הדירה השנייה בפטור מלא שניתן לדירת מגורים יחידה, בתוך שנה ממועד מכירת הדירה הראשונה.

שלישית יש לרכוש דירה ששווייה כאמור לפחות 75% משווי שתי הדירות הנמכרות יחדיו. שלב זה יכול להתבצע גם לפני מכירת הדירה השנייה, או עד שנה לאחר מכן.

סייג לגבי מכר זכויות בנייה –

כאשר מחירה של דירה מושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות, ניתן לקבל פטור במכר הדירה (בכפוף לעמידה בתנאים לקבלת הפטור עצמו) עד לכפל שווי הדירה עצמה בנטרול זכויות הבנייה הנוספות, ובלבד שלא יעלה על תקרת הפטור, שנכון לשנת 2019 עומדת על סך של 2,082,000 ₪.

כדי להבין את הסיטואציה דמיינו עסקה בה נמכר בית מגורים ישן ורעוע בשטח של 50 מ"ר אשר הוקם לבד על חלקה בשטח של דונם, במחיר של 2,500,000 ₪. סביר להניח (והעניין כמובן נתון לבחינה שמאית) שהסכום הגבוה יחסית לא שולם עבור הבית הקטן הבנוי, אלא מכיוון שניתן לערוך בחלקה בנייה נוספת. במקרה כזה תערך בדיקה של שווי הבית עצמו בנטרול זכויות הבנייה, והמוכר עשוי להיות זכאי לפטור עד לכפל שווי הבית ללא זכויות הבנייה ובלבד שהסכום לא יעלה על תקרת הפטור. אם למשל שווי הבית ללא זכויות הבנייה מיליון ₪, המוכר יהיה זכאי לפטור בגין 2,000,000 ₪ (כפל שווי הבית), וחצי מיליון נוספים יחויבו במס שבח מלא. אם שווי הבית ללא זכויות הבנייה 1,200,000 ₪, למשל, המוכר יהיה זכאי לפטור בגין 2,082,000 ₪ (תקרת הפטור) ועל יתרת המחיר בסך 418,000 ₪, יחול מס שבח בשיעור מלא.

סיכום –

ראינו שכדי להיות זכאים לפטור ממס שבח צריך לעמוד בתנאים דווקניים המצוינים בחוק. במקרים מסוימים תשלומי מס השבח עשויים להיות נמוכים ביותר גם בהעדר פטור. כך במקרים של דירות שנרכשו לפני זמן רב ועשויות ליהנות מפטור חלקי על החלק היחסי מהשבח שנצבר עד לשנת 2014 (חישוב ליניארי מוטב). בנוסף לעיתים נמכרות דירות במחירי הפסד או רווח זעום (בייחוד לאחר הפחתת הוצאות מסוימות המותרות בניכוי), ובאין שבח אין מס שבח.

חישוב מס שבח וייצוג בעסקאות מכר או רכישה של מקרקעין ראוי שיבוצע בליווי עורך דין המתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי.