מיסוי העברת דירה במתנה (ללא תמורה)

רבים מניחים כי בהעברת דירה ללא תמורה, כלומר במתנה, אין מיסים. ובכן זה ממש לא המקרה, לפחות לא תמיד. מתי תחויבו במס בהעברת דירה במתנה? התשובה כאן.

קודם כל, בהעברת דירה במתנה שלא בין קרובי משפחה, חלים המיסים והפטורים הרגילים, הן לעניין מס שבח (מצד נותן המתנה) והן לעניין מס רכישה (מצד מקבל המתנה). שווי העסקה (שממנו נגזר המיסוי) נקבע לפי שווי השוק של הדירה.

הטבות מיסוי בהעברת דירה בין קרובים:

אם לעומת זאת, מדובר בעסקת מתנה בין קרובים, ניתן לקבל פטורים והנחות מיוחדים רק בשל עובדה זו. חשוב בהקשר זה להבחין בין נותן המתנה (המוכר) לבין מקבל המתנה (הרוכש).

נותן המתנה –

בעסקת מתנה בין קרובים, קובע סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כי זכאי נותן המתנה לפטור מלא ממס שבח. ממש כך, פטור מלא, וזאת ללא תלות במספר הדירות שיש לנותן המתנה.

מקבל המתנה –

בעסקת מתנה בין קרובים קובעת תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כי מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה "הרגיל", כלומר ממה שהיה משלם אילו היה מדובר בעסקת תמורה רגילה. שיעור מס הרכישה "הרגיל" תלוי בנתוניו של הרוכש – ראו כאן. כאמור, שווי העסקה שממנו נגזר מס הרכישה, נקבע לפי שווי השוק של הדירה.

החריג לכלל הנ"ל הינו מי שמקבל דירה במתנה מבן זוגו שגר עמו באותה הדירה (כלומר – ממש באותה הדירה המועברת במתנה). במקרה כזה קובעת תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כי מקבל המתנה יהיה פטור לחלוטין ממס רכישה.

מי הוא "קרוב"?

ראינו אם כן כי בעסקת מתנה בין קרובים ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח והנחה משמעותית במס רכישה. אז מה ההגדרה של "קרוב"? גם כאן יש הבחנה, לעיתים משמעותית, בין נותן המתנה לבין מקבל המתנה.

לעניין נותן המתנה – "קרוב" הינו בן זוג (נשוי או ידוע בציבור) הורה, הורי הורה, צאצא (ילד או נכד), צאצאי בן-זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. בנוסף "קרוב" הוא אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

מקבל המתנה – "קרוב" הינו בן זוג (נשוי או ידוע בציבור), לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

חשוב בהקשר זה לשים לב להבחנה בעניין עסקת מתנה בין אחים. במקרה כזה, אלא אם הדירה התקבלה מהורה או הורי הורה במתנה או בירושה, נותן המתנה לא יהיה זכאי לפטור הנ"ל לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אך מקבל המתנה כן יהיה זכאי להנחה הנ"ל לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין.

כמה נקודות לסיום:

• לעיתים, צדדים לעסקת מתנה זכאים לפטורים או הנחות אחרות, למשל מכוח היות הדירה דירתו היחידה של נותן או מקבל המתנה. חשוב לבחון סוגיה זו קודם כל.

• עסקת מתנה היא עסקה בה לא משולמת תמורה כלל. עסקה בה ניתנת הנחה לקרוב אינה נחשבת לעסקת מתנה בכלל, ותמוסה לפי שווי הדירה המלא, ללא כל פטור ייחודי.

• במקרים רבים מקבל המתנה מתכוון למכור את הדירה שקיבל במתנה הלאה (בתמורה) לצד שלישי כלשהו, ומכיוון שזו דירתו היחידה הוא גם מצפה לקבל פטור ממס שבח במכירה. כדי למנוע תכנון מס אגרסיבי נקבעה בחוק תקופת צינון במהלכה לא יהיה זכאי מקבל המתנה לקבל פטור ממס שבח בשל היות הדירה דירתו היחידה (אף אם עומד ביתר התנאים שבחוק הנוגעים לפטור זה ושאינם מפורטים במאמר זה). משך תקופת הצינון הינו 3 שנים (אם מקבל המתנה גר בדירה) או 4 שנים (אם מקבל המתנה לא גר בדירה).

• מאמר זה מתייחס להעברה ללא תמורה של דירות מגורים בלבד, ולא לנכסי מקרקעין אחרים.

• גם בעסקת מתנה, כמו בכל עסקת מקרקעין, ישנם שיקולים רבים שלא ניתן לפרט במאמר קצר זה, וחשוב מאוד לדאוג לייעוץ וליווי מקצועי מעו"ד שמתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.