בדיקות חשובות לפני רכישת דירה יד שנייה
מדריך מקיף של 15 בדיקות חשובות שיש לבצע לפני רכישת דירה יד שנייה – בדיקות משפטיות, תכנוניות, הנדסיות ומיסויות.
כולל: בדיקת נסח טאבו, בדיקת חובות ושעבודים, בדיקת היתר בנייה וחריגות, בדיקת מס רכישה ומס שבח, ועוד.
מאת עו"ד תומר וסרמן, משרד עורכי דין ונוטריון בחיפה. טלפון: 04-8699590
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. כשמדובר בדירה יד שנייה, הסיכונים המשפטיים והתכנוניים עשויים להיות גבוהים יותר מאשר ברכישה מקבלן, שכן מדובר בנכס קיים שלו היסטוריה משפטית, תכנונית ופיזית. בדיקות מקדמיות יסודיות הן המפתח לעסקה בטוחה, ודילוג על שלב זה עלול לעלות ביוקר. חשוב לציין מראש: חלק ניכר מהבדיקות שיפורטו להלן הן באחריות עורך דין המתמחה בנדל"ן, ואולם יש חשיבות שגם הרוכש יכיר את הסוגיות העיקריות, יוכל לשאול את השאלות הנכונות ולהיות שותף פעיל בקבלת ההחלטות. במאמר זה נסקור 15 בדיקות חשובות שיש לבצע לפני חתימה על הסכם רכישת דירה יד שנייה. בדיקת זכויות המוכר ורישום בטאבו: הבדיקה הראשונה והמקדמית ביותר היא לוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות בנכס. נסח הטאבו (לשכת רישום המקרקעין) הוא המסמך הקובע. יש להזמין נסח עדכני (לא ישן מ-30 יום) ולבדוק: זהות הבעלים הרשומים – האם המוכר הוא הבעלים? האם הוא הבעלים היחיד? האם יש שותפים? סוג הזכויות הרשומות – בעלות מלאה, חכירה לדורות, חלקים בלתי מסוימים. הערות אזהרה רשומות – לטובת מי? בגין מה? האם יש הערות שעלולות למנוע את העסקה? עיקולים, שעבודים ומשכנתאות – חייבים להיות מוסרים לפני העברת הזכויות. בדיקת חובות ושעבודים: גם אם נסח הטאבו "נקי" משעבודים, חשוב לבדוק האם יש חובות שעלולים להפוך לשעבודים. יש לבקש מהמוכר אישורים מעדכניים (לא ישנים מ-30 יום) על העדר חובות מהגופים הבאים: ועד הבית, חברת ניהול, עיריית מקום הנכס (היטל השבחה, ארנונה, מים, ביוב), חברת חשמל, חברת גז, חברת הכבלים, חברת הסלולר. בדיקת היתר בנייה והעדר חריגות: לא די שהדירה רשומה כדין – חשוב גם שהיא נבנתה כדין. יש להזמין מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה את היתר הבנייה המקורי של הבניין ושל הדירה, ולוודא שהבנייה תואמת את ההיתר. נקודות לבדיקה: שטח הדירה התואם להיתר, חלוקה פנימית, מרפסות, חצרות, מחסנים, חניות, סגירת מרפסות, תוספות בנייה (פרגולות, פגודות), חיבור לתשתיות. בדיקת תכנית בניין עיר (תב"ע) ותוכניות עתידיות: מעבר לבדיקת הנכס עצמו, חשוב לבדוק אילו תוכניות בניין עיר חלות על האזור. תב"ע עשויה להשפיע על אפשרויות בנייה עתידיות, על ייעוד קרקעות סמוכות ועל ערך הנכס. לדוגמה, תוכנית הקלה עשויה לאפשר תוספת קומות, בעוד שתוכנית להפקעה עשויה להשפיע לרעה.
משרד עו״ד ונוטריון תומר וסרמן | 04-8699590 | tomer@tw-law.co.il | ספיר 5, חיפה