תוספת אחידה בפינוי בינוי – האם פסק הדין החדש באמת פותח את כל החוזים?

פסק דין שניתן בימים האחרונים בבית המשפט המחוזי קבע כי תוספת שטח אחידה בפרויקטי פינוי בינוי עלולה לקפח את בעלי הדירות הגדולות. הכותרות מדברות על "רעידת אדמה" – אבל קריאה מדוקדקת מגלה תמונה שונה לחלוטין.

מאת עו"ד תומר וסרמן | 04-8699590

בשבוע האחרון מתגלגלת בכל אמצעי התקשורת כתבה אחת – "הסוף לתוספת 12 מ״ר אחידה", "רעידת אדמה בענף ההתחדשות העירונית", "מאות חוזים ייפתחו מחדש". הרעש נובע מפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 42823-03-24, כב' השופט גלעד הס), אשר עסק בפרויקט פינוי בינוי ברחוב הרא"ה 75-79 ברמת גן. במאמר זה אסקור את פסק הדין, אצביע על נקודות שהתקשורת בחרה להתעלם מהן, ואסביר למי הוא רלוונטי באמת – ולמי לא.

מה היה הפלונטר המשפטי?

במתחם הספציפי שנדון בפסק הדין הייתה שונות חריגה במיוחד בגדלי הדירות – מדירות קטנות של 35 מ"ר ועד דירות גדולות של 105 מ"ר. ההסכם שנחתם עם היזם (חברת כוכב התחדשות עירונית), עליו חתמו בעלי 35 מתוך 37 היחידות בקרקע, קבע מודל "תוספת אחידה" שהוא הסטנדרט המקובל בענף: כל בעל דירה מקבל דירה חדשה בתוספת שטח של 12 מ"ר, ולצידה מרפסת, חניה ומחסן ככל שניתן.

שתי בעלות דירה סירבו לחתום, ונגדן הוגשה תביעה לפי חוק הדייר הסרבן. אחת מהן (בעלת הדירה הגדולה של 105 מ"ר, שחלקה ברכוש המשותף הוא 38/589) טענה טענה אחת מעניינת: שוויון אריתמטי אינו שוויון משפטי. אם דירה של 35 מ"ר מקבלת 12 מ"ר נוספים (כ-36% מגודלה) ואילו דירתה שלה מקבלת אותם 12 מ"ר (כ-11.5% מגודלה בלבד), הרי שמתבצעת העברה של ערך כלכלי וקנייני מהדירות הגדולות לקטנות, וחלקה היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה מתדלל.

מה קבע בית המשפט?

השופט הס קיבל את הטענה העקרונית של בעלת הדירה הגדולה. עיקרי הקביעה:

• שוויון אריתמטי-פורמלי אינו תמיד שוויון מהותי. כאשר השוני בגודל הדירות במצב הקיים הוא רלוונטי, הוא מצדיק מתן יחס שונה.
• מתן תוספת שטח זהה לכל דירה מקטין את חלקן היחסי של הדירות הגדולות יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, ומגדיל את חלקן של אחרות. בנסיבות אלו – זוהי הפליה בעלת משמעות כלכלית, ולפיכך עילה לסירוב סביר לחתימה.
• ההלכה אינה אחידה: אין מבחן אחד שיפה לכל פרויקט, וכל מקרה ייבחן לגופו.

עם זאת – וכאן נמצא הלב של פסק הדין – בית המשפט לא הורה על ביטול הפרויקט או על שינוי מנגנון התמורות. תחת זאת, ערך תחשיב לפיו חלקה ה"הוגן" של בעלת הדירה הגדולה היה צריך להיות 17 מ"ר (במקום 12 מ"ר), והפער בן 5 המ"ר תורגם לתשלום איזון בסך 141,000 ש"ח. בכפוף לתשלום זה – חויבה גם היא לחתום.

לגבי בעלת הדירה הקטנה (60 מ"ר) – טענתה נדחתה במלואה, והתביעה נגדה התקבלה.

ה"שנקל" שלי – מקרה קצה שכותרות הפכו ל"רעידת אדמה"

עד כאן הפסיקה. עכשיו לקריאה הזהירה.

לפני שמיהרתי להצטרף ל"מקהלת המבוהלים", בחנתי את פסק הדין מקרוב – ולדעתי המקצועית, מדובר במקרה קצה חריג, ולא בקביעה רוחבית שמחייבת לפתוח חוזים שכבר נחתמו. הנה למה:

1. פסק הדין כלל אינו חלוט. במועד פרסום הכתבות בתקשורת טרם חלף המועד לערעור. אם וכאשר יוגש ערעור לבית המשפט העליון, התמונה עשויה להשתנות מקצה לקצה.

2. ישנה פסיקה סותרת מאותה ערכאה. במחוזי תל אביב עצמו, כב' השופטת לימור ביבי פסקה בעבר באופן הפוך – והעדיפה את עקרון השוויון הפורמלי (תוספת אחידה) על פני כל חלוקה אחרת. כלומר, לא קיימת הלכה ברורה אפילו ברמת בית המשפט המחוזי, וודאי שלא ברמה המחייבת של בית המשפט העליון.

3. תקן 21 לא השתנה. התקן השמאי המסדיר את תמורות הדיירים בהתחדשות עירונית ממשיך להתבסס על תוספת אחידה בהתאם למדיניות הרשויות המקומיות. עד שתקן 21 יעודכן באופן רשמי – המודל הקיים נשאר ברירת המחדל.

4. עובדות המקרה הן יוצאות דופן. השונות בין 35 מ"ר ל-105 מ"ר היא שונות קיצונית במיוחד. ברוב המוחלט של הבניינים הוותיקים בארץ – שיכוני רכבת, "בנייני רכבת" משנות ה-60 וה-70 ובנייני קוטג'ים טיפוסיים – הדירות נעות במנעד צר הרבה יותר, ואם יש שונות גבוהה בין הדירות, לרוב היזם מראש מבין שצריך ליצור דירוג כלשהו בין סוגי הדירות ונותן תוספת משתנה לכל מדרג.

אז למי פסק הדין באמת רלוונטי?

הכלל המנחה שאני מציע ללקוחותיי – יזמים, נציגויות דיירים ובעלי דירות בודדים – הוא הבא:

• בניין שבו כל הדירות באותו מנעד גודל (בפער של עד כ-20%–25%): למשל מתחם שכל דירותיו הן בין 50 ל-65 מ"ר, או בין 75 ל-90 מ"ר. כאן מודל התוספת האחידה ממשיך להיות הפתרון הנכון, היעיל וההוגן. אין כאן "שוני רלוונטי" שמצדיק חישוב שונה, וההיגיון של פסק הדין החדש לא רלוונטי. אין סיבה לפתוח חוזים שנחתמו, ואין סיבה לסבך משא ומתן עתידי.
• בניין עם פערי גודל קיצוניים (פער של 60% ומעלה בין הקטנה לגדולה): למשל מתחם שמכיל גם דירות של 50–60 מ"ר וגם דירות של 100 מ"ר ומעלה, או דירות גג וטריפלקסים לצד דירות סטנדרטיות. כאן יש חובה מקצועית – הן של עורך הדין המייצג את הדיירים והן של היזם – להידרש מראש לסוגיית הקיפוח האפשרי, ולשקול מנגנונים כמו תוספת מדורגת או תשלומי איזון מובְנים בהסכם.

מעבר לתוספת מדורגת – פתרונות יצירתיים שהשטח כבר מכיר

נקודה שחשוב להדגיש ושנעלמה מרוב הסיקור התקשורתי: גם בפרויקטים עם שונות גבוהה בגדלי הדירות, "תוספת מדורגת" אינה הפתרון היחיד, ולעיתים אינה אפילו הפתרון הנכון. ניסיון מצטבר בליווי פרויקטים מלמד שיש מגוון מנגנוני איזון שניתן להטמיע בחוזה כבר בשלב המשא ומתן:

• סדר עדיפויות בבחירת דירות חדשות: קביעה כי בעלי הדירות הגדולות יבחרו ראשונים, ומקבלים קומה גבוהה יותר בבניין החדש או חזית מועדפת – שיפור ערך משמעותי גם בלי מ"ר נוספים.
• שווי אקוויוולנטי לנתונים עודפים: דירות גדולות מגיעות לעיתים עם מרפסת חריגה, גג צמוד, חצר צמודה, שתי חניות או מחסן קיים. את הערך הזה מתרגמים לשטח נוסף בדירת התמורה (לפי שומה).
• שכר דירה יחסי בתקופת הבנייה: במקום שכר דירה אחיד לכלל הדיירים, שכר דירה הנגזר מגודל הדירה במצב הקיים.
• תשלומי איזון מוסכמים מראש: במקום שהסוגיה תגיע לבית משפט, היזם והדיירים יכולים לעגן בחוזה מנגנון איזון ברור שמונע מחלוקות עתידיות.

חשוב לדעת!

פסק הדין לא חלוט וקיימות פסיקות סותרות באותה ערכאה. עד להכרעת בית המשפט העליון, הסוגיה תיוותר פתוחה. הלקח המעשי החשוב ביותר הוא לא לפעול בפאניקה – לא לפתוח חוזים חתומים באופן חד-צדדי (פעולה שעלולה להיחשב הפרת חוזה), ולא לעצור פרויקטים שהושגה בהם הסכמה רחבה.

יחד עם זאת, אם אתם נמצאים בשלב משא ומתן בפרויקט שבו יש שונות משמעותית בגדלי הדירות – זה הזמן הנכון לדרוש בדיקה שמאית פרטנית ולנהל את המשא ומתן באופן שלוקח בחשבון את העקרונות שנקבעו בפסק הדין.

כל מקרה צריך להיבחן לגופו, בהתאם לנתוני הבניין הספציפי, לשונות בגדלי הדירות ולנסיבות הפרויקט.

אם הבניין שלכם נמצא בהליך פינוי בינוי, ויש לכם שאלות על מנגנון התמורות שהוצע על ידי היזם או על ההסכם שמונח לפניכם – אני עומד לרשותכם לייעוץ וליווי משפטי, מתחילת הדרך ועד מסירת המפתח לדירה החדשה.

עו"ד תומר וסרמן | נדל"ן, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין

04-8699590 | tomer@tw-law.co.il | ספיר 5, חיפה