תוספת אחידה בפינוי בינוי – האם פסק הדין החדש פותח את כל החוזים?
פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 42823-03-24) קבע כי מתן תוספת שטח אחידה לכל בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי עלול לקפח את בעלי הדירות הגדולות. ניתוח של עו"ד תומר וסרמן.
פסק הדין אינו חלוט, קיימת פסיקה סותרת באותה ערכאה, ותקן 21 לא השתנה. המאמר מסביר למי הפסיקה רלוונטית באמת, ומציע פתרונות יצירתיים מעבר לתוספת מדורגת — סדר עדיפויות בבחירת דירות, שווי אקוויוולנטי לנתונים עודפים, שכר דירה יחסי בתקופת הבנייה ותשלומי איזון מוסכמים מראש.
מאת עו"ד תומר וסרמן | 04-8699590 | ספיר 5, חיפה
פסק דין שניתן בימים האחרונים בבית המשפט המחוזי קבע כי תוספת שטח אחידה בפרויקטי פינוי בינוי עלולה לקפח את בעלי הדירות הגדולות. הכותרות מדברות על "רעידת אדמה" – אבל קריאה מדוקדקת מגלה תמונה שונה לחלוטין. מאת עו"ד תומר וסרמן 04-8699590 בשבוע האחרון מתגלגלת בכל אמצעי התקשורת כתבה אחת – "הסוף לתוספת 12 מ״ר אחידה", "רעידת אדמה בענף ההתחדשות העירונית", "מאות חוזים ייפתחו מחדש". הרעש נובע מפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 42823-03-24, כב' השופט גלעד הס), אשר עסק בפרויקט פינוי בינוי ברחוב הרא"ה 75-79 ברמת גן. במאמר זה אסקור את פסק הדין, אצביע על נקודות שהתקשורת בחרה להתעלם מהן, ואסביר למי הוא רלוונטי באמת – ולמי לא. מה היה הפלונטר המשפטי? במתחם הספציפי שנדון בפסק הדין הייתה שונות חריגה במיוחד בגדלי הדירות – מדירות קטנות של 35 מ"ר ועד דירות גדולות של 105 מ"ר. ההסכם שנחתם עם היזם (חברת כוכב התחדשות עירונית), עליו חתמו בעלי 35 מתוך 37 היחידות בקרקע, קבע מודל "תוספת אחידה" שהוא הסטנדרט המקובל בענף: כל בעל דירה מקבל דירה חדשה בתוספת שטח של 12 מ"ר, ולצידה מרפסת, חניה ומחסן ככל שניתן. שתי בעלות דירה סירבו לחתום, ונגדן הוגשה תביעה לפי חוק הדייר הסרבן. אחת מהן (בעלת הדירה הגדולה של 105 מ"ר, שחלקה ברכוש המשותף הוא 38/589) טענה טענה אחת מעניינת: שוויון אריתמטי אינו שוויון משפטי. אם דירה של 35 מ"ר מקבלת 12 מ"ר נוספים (כ-36% מגודלה) ואילו דירתה שלה מקבלת אותם 12 מ"ר (כ-11.5% מגודלה בלבד), הרי שמתבצעת העברה של ערך כלכלי וקנייני מהדירות הגדולות לקטנות, וחלקה היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה מתדלל. מה קבע בית המשפט? השופט הס קיבל את הטענה העקרונית של בעלת הדירה הגדולה. עיקרי הקביעה: - שוויון אריתמטי-פורמלי אינו תמיד שוויון מהותי. כאשר השוני בגודל הדירות במצב הקיים הוא רלוונטי, הוא מצדיק מתן יחס שונה. - מתן תוספת שטח זהה לכל דירה מקטין את חלקן היחסי של הדירות הגדולות יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, ומגדיל את חלקן של אחרות. בנסיבות אלו – זוהי הפליה בעלת משמעות כלכלית, ולפיכך עילה לסירוב סביר לחתימה. - ההלכה אינה אחידה: אין מבחן אחד שיפה לכל פרויקט, וכל מקרה ייבחן לגופו. עם זאת – וכאן נמצא הלב של פסק הדין – בית המשפט לא הורה על ביטול הפרויקט או על שינוי מנגנון התמורות. תחת זאת, ערך תחשיב לפיו חלקה ה"הוגן" של בעלת הדירה הגדולה היה צריך להיות 17 מ"ר (במקום 12 מ"ר), והפער בן 5 המ"ר תורגם לתשלום איזון בסך 141,000 ש"ח. בכפוף לתשלום זה – חויבה גם היא לחתום. לגבי בעלת הדירה הקטנה (60 מ"ר) – טענתה נדחתה במלואה, והתביעה נגדה התקבלה. ה"שנקל" שלי – מקרה קצה שכותרות הפכו ל"רעידת אדמה" עד כאן הפסיקה. עכשיו לקריאה הזהירה. לפני שמיהרתי להצטרף ל"מקהלת המבוהלים", בחנתי את פסק הדין מקרוב – ולדעתי המקצועית, מדובר במקרה קצה חריג, ולא בקביעה רוחבית שמחייבת לפתוח חוזים שכבר נחתמו. הנה למה: 1. פסק הדין כלל אינו חלוט. במועד פרסום הכתבות בתקשורת טרם חלף המועד לערעור. אם וכאשר יוגש ערעור לבית המשפט העליון, התמונה עשויה להשתנות מקצה לקצה. 2. ישנה פסיקה סותרת מאותה ערכאה. במחוזי תל אביב עצמו, כב' השופטת לימור ביבי פסקה בעבר באופן הפוך – והעדיפה את עקרון השוויון הפורמלי (תוספת אחידה) על פני כל חלוקה אחרת. כלומר, לא קיימת הלכה ברורה אפילו ברמת בית המשפט המחוזי, וודאי שלא ברמה המחייבת של בית המשפט העליון. 3. תקן 21 לא השתנה. התקן השמאי המסדיר את תמורות הדיירים בהתחדשות עירונית ממשיך להתבסס על תוספת אחידה בהתאם למדיניות הרשויות המקומיות. עד שתקן 21 יעודכן באופן רשמי – המודל הקיים נשאר ברירת המחדל. 4. עובדות המקרה הן יוצאות דופן. השונות בין 35 מ"ר ל-105 מ"ר היא שונות קיצונית במיוחד. ברוב המוחלט של הבניינים הוותיקים בארץ – שיכוני רכבת, "בנייני רכבת" משנות ה-60 וה-70 ובנייני קוטג'ים טיפוסיים – הדירות נעות במנעד צר הרבה יותר,
משרד עו״ד ונוטריון תומר וסרמן | 04-8699590 | tomer@tw-law.co.il | ספיר 5, חיפה